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Es muy importante tener en mente que en cualquier mercado, los inmuebles se venden tomando en cuenta tres factores primordiales. El elemento más importante en la venta inmobiliaria es un precio justo. Ud. debe comenzar a pensar en su casa en una manera objetiva y no emocional, debe pensar en ella como un producto que debe competir contra todos los productos similares que hay en el mercado. La pregunta correcta podría ser: ¿Por cuanto tiempo quiere Ud. que su casa este en venta?

Nosotros como especialistas en el mercadeo inmobiliario, podríamos suministrarle un Análisis Comparativo del Mercado (ACM), el cual es esencial en la evaluación y opinión de cuanto su inmueble puede valer en nuestro mercado inmobiliario actual. Su vivienda será comparada con inmuebles actualmente en el mercado, casas que se dejaron de vender (por cualquier razón), casas negociadas o a punto de ser vendidas en los últimos meses.

Nosotros consideramos sus razones y el tiempo disponible para venderla, detalles acerca de su casa y puntos fuertes y débiles de la misma, y evaluamos como su casa encaja dentro del mercado inmobiliario actual. Mientras que la ubicación es importante, la zona o urbanización es critica para el precio, las personas frecuentemente buscan primero por la zona y luego por la casa misma. La misma casa en una urbanización diferente puede tener un valor dramáticamente diferente.

La primera consideración que hay que tomar en cuenta es el mercado en general. La oferta y la demanda determinan la venta de los inmuebles, hay que determinar si nos encontramos en un mercado de compradores, o en un mercado de vendedores; en el primero de los casos existe una sobreoferta de inmuebles por lo que los precios en estos mercados tienden a bajar o a mantenerse estables, en el segundo caso si hay exceso de compradores y pocos inmuebles la tendencia sería hacia el alza de los precios.

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Las viviendas que están en un precio justo se venden aun estando en un mercado de compradores, sin embargo él numero de inmuebles similares que van quedando sin venderse van creando una competencia que podría retardar la venta de la suya. Su casa debe ser pocisionada competitivamente contra casas similares en el mercado.

Que tan rápido será vendida su casa depende de Ud., el vendedor, El tiempo que estará su casa en el mercado está directamente relacionado con el precio que tenga la misma. Se debe colocar un precio competitivo con el mercado para lograr venderla en un tiempo preestablecido.

El mercado es el que manda, su casa será vendida por el precio que los compradores estén dispuestos a pagar por ella en comparación con todas aquellas casas similares en el mercado y no más. Lo que Ud. pago, lo que Ud. cree que vale, lo que Ud. requiere para comprar su nueva casa, lo que piensan sus amigos, u otros corredores inmobiliarios, lo que dicen los avaluos, no cambiaran el precio real del mercado. La fría realidad es que el mercado es el que determina el valor del inmueble.

Ud. o sus asesores pueden pensar que es conveniente subir un poco el precio para dejar algún margen para negociar al precio que Ud. realmente aspira, o pueden pensar que se debe comenzar la venta por un precio mas alto para Probar el Mercado y luego bajarlo en caso de que no se venda. Cualquiera de estas tácticas lo que hará será retardar la venta de su casa. Según estudios realizados se ha comprobado que los primeros 30 días de promoción de su casa, son los más críticos y si una casa pasa de los 60 días sin una oferta en firme es que esta sobrevaluada. Tratar de utilizar promoción adicional, más publicidad, nuevos corredores, no son la solución; la solución es bajar el precio.  

Erich Müller

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